Como funciona a tributação de REITs para brasileiros na prática

A tributação de REITs para brasileiros envolve dois sistemas fiscais atuando sobre o mesmo dividendo. De um lado, os Estados Unidos retêm na fonte, em regra, 30% das distribuições pagas a pessoas físicas residentes em países sem tratado tributário com os americanos, caso do Brasil. De outro, desde 1º de janeiro de 2024, a Lei nº 14.754/2023 sujeita os rendimentos de aplicações financeiras no exterior a 15% no ajuste anual. Portanto, o resultado líquido depende de como essas duas camadas se encontram.

Este guia, assinado por Tiago Friedrich, CEO da Quad Financial, percorre cada evento tributável, compara os veículos de acesso e organiza a declaração em etapas. Outros conteúdos sobre investimentos fora do país estão reunidos na categoria Internacional do blog.

O que é um REIT e por que a tributação de REITs para brasileiros tem duas camadas?

Um REIT (Real Estate Investment Trust) é uma companhia americana que detém ou financia imóveis geradores de renda, como galpões logísticos, escritórios e data centers. Para manter esse enquadramento, a legislação americana (Internal Revenue Code, seção 857) exige que o REIT distribua aos acionistas ao menos 90% do seu lucro tributável. Como resultado, a maior parte do retorno chega ao investidor na forma de dividendos.

Em uma ação comum, boa parte do retorno pode vir da valorização, tributada apenas na venda. No REIT, por outro lado, o fluxo recorrente de distribuições é tributado ano a ano, nos dois países. Dessa forma, a carga sobre o dividendo passa a ser a variável dominante para o investidor brasileiro.

Tributação de REITs para brasileiros nos Estados Unidos: como funciona a retenção?

Os Estados Unidos retêm 30% sobre dividendos de fonte americana pagos a pessoas físicas não residentes, alíquota reduzida apenas quando existe tratado tributário com o país de residência do investidor, conforme a IRS Publication 515. Como Brasil e Estados Unidos não têm tratado para evitar a dupla tributação, o investidor brasileiro permanece na alíquota cheia.

A condição de não residente é comprovada perante a corretora pelo formulário W-8BEN (certificado de status estrangeiro do beneficiário), que em geral vale até o fim do terceiro ano civil seguinte ao da assinatura. Por isso, a renovação periódica integra a rotina de quem mantém conta no exterior.

Os REITs, no entanto, distribuem mais de um tipo de valor. Quando parte da distribuição decorre da venda de imóveis pelo próprio REIT, a seção 897(h) do Internal Revenue Code trata esse montante como dividendo ordinário para o acionista estrangeiro com até 10% de um REIT negociado em bolsa americana. Portanto, a retenção de 30% alcança também essa parcela.

Há ainda a devolução de capital, isto é, a distribuição acima do lucro do REIT. A composição definitiva de cada pagamento só aparece após o encerramento do exercício, no Form 1042-S. Assim sendo, é comum a corretora reter 30% sobre o valor bruto, e o excesso pode, em tese, ser pleiteado junto ao fisco americano (Form 1040-NR).

Na venda das cotas, o quadro se inverte. Em regra, o não residente que vende ações americanas negociadas em bolsa não paga imposto nos Estados Unidos sobre o ganho, desde que não permaneça 183 dias ou mais no país no ano. Para REITs, a FIRPTA (lei americana sobre investimento estrangeiro em imóveis) prevê exceção para participações de até 10% em REITs listados. Consequentemente, na maioria das posições de pessoa física, o ganho é tributado apenas no Brasil.

Como funciona a tributação de REITs para brasileiros no Brasil?

Pela Lei nº 14.754/2023, participações societárias e títulos de renda variável no exterior são aplicações financeiras, e dividendos e ganhos no mercado secundário são rendimentos. Sobre a parcela anual desses rendimentos incide IRPF de 15%, sem qualquer dedução da base de cálculo, apurado na Declaração de Ajuste Anual em ficha separada dos demais rendimentos.

O momento da incidência segue o critério de caixa. Ou seja, cada dividendo entra na base do ano em que foi recebido, mesmo que permaneça na corretora ou seja reinvestido. Os ganhos, por sua vez, só são tributados na venda. Além disso, o carnê-leão mensal deixou de existir para essas aplicações, e o imposto é pago com a declaração anual.

A conversão para reais tem um detalhe. Pelo artigo 15 da lei, os rendimentos são convertidos pela cotação de venda do dólar divulgada pelo Banco Central na data do fato gerador; o imposto pago no exterior, por outro lado, usa a cotação de compra da data do pagamento (artigo 4º). Dessa forma, cada dividendo e cada retenção precisam de registro individualizado.

Também não há faixa de isenção mensal para vendas de pequeno valor. Em contrapartida, a perda realizada em uma venda pode compensar ganhos e dividendos da mesma ficha, regra detalhada no guia sobre compensação de prejuízo no exterior no imposto de renda.

O câmbio integra a base de cálculo. Um REIT comprado por US$ 10.000 com dólar a R$ 5,00 custa R$ 50.000; vendido pelos mesmos US$ 10.000 com dólar a R$ 5,50, gera R$ 55.000. Nesse caso, há ganho tributável de R$ 5.000 e imposto de R$ 750, embora o resultado em dólares seja nulo. Posições adquiridas antes de 2024, contudo, seguem regras de transição para o custo de aquisição, regulamentadas pela Instrução Normativa RFB nº 2.180/2024.

Como a tributação de REITs para brasileiros evita a dupla cobrança?

O artigo 4º da Lei nº 14.754/2023 autoriza deduzir do IRPF o imposto pago no país de origem do rendimento, desde que exista tratado para evitar a dupla tributação ou reciprocidade de tratamento. No caso dos Estados Unidos, o fundamento é a reciprocidade, reconhecida pela Receita Federal no Ato Declaratório SRF nº 28/2000. Contudo, a dedução fica limitada ao imposto brasileiro calculado sobre aquele rendimento.

Na prática, esse limite equivale a 15% do dividendo bruto. Como a retenção americana é de 30%, o saldo no Brasil tende a ser zero. Entretanto, os 15 pontos percentuais excedentes se perdem, já que a lei veda a dedução em outros anos. A simulação abaixo, em dólares para facilitar a leitura, ilustra a mecânica; na declaração, cada valor é convertido em reais.

Duas restrições completam o quadro. Primeiro, o imposto passível de reembolso no exterior não pode ser deduzido no Brasil, o que alcança a retenção em excesso sobre devoluções de capital. Segundo, como o limite é calculado sobre o imposto brasileiro efetivamente devido, perdas compensadas no mesmo ano podem reduzir o espaço para aproveitar o imposto americano. Em síntese, o calendário de perdas e dividendos influencia a carga final.

Tributação de REITs para brasileiros por veículo: direto, ETF, BDR ou FII

A mesma exposição ao setor imobiliário americano pode estar sujeita a regimes distintos conforme o veículo de acesso. Por consequência, carteiras economicamente equivalentes podem ter cargas e momentos de recolhimento diferentes. O fundo imobiliário brasileiro aparece apenas como referência.

Na detenção direta, a vantagem está no diferimento do imposto sobre a valorização; em contrapartida, todo o cálculo recai sobre o investidor. No BDR, a apuração é mensal e o dividendo segue a tabela progressiva, que chega a 27,5%. Assim, o veículo altera tanto a carga quanto a rotina tributária.

Quais pontos da tributação de REITs para brasileiros exigem mais atenção?

Estate tax americano. Ações de companhias americanas, incluindo REITs, são ativos situados nos Estados Unidos para fins do imposto sobre herança de não residentes. Nesse regime, a isenção é de apenas US$ 60 mil, e as alíquotas progressivas chegam a 40%, segundo o IRS. Como não há tratado entre Brasil e Estados Unidos sobre herança, a estrutura de detenção merece análise sucessória específica.

Documentação hábil. O Form 1042-S, os extratos e as notas de corretagem sustentam a dedução do imposto americano e a compensação de perdas, que a lei condiciona a documentação hábil e idônea.

Saldo em conta. A lei exclui da incidência a variação cambial de depósitos não remunerados em instituição autorizada no exterior. Por outro lado, contas de varredura remuneradas e fundos de liquidez produzem rendimentos próprios, que entram na ficha de aplicações no exterior.

Declaração ao Banco Central. Independentemente da Receita Federal, residentes com ativos no exterior iguais ou superiores a US$ 1 milhão em 31 de dezembro devem entregar a declaração anual de Capitais Brasileiros no Exterior, conforme a Resolução BCB nº 279/2022.

Passo a passo: como declarar a tributação de REITs para brasileiros no ajuste anual

A ordem das etapas importa, já que a compensação de perdas precede o cálculo do limite de dedução do imposto americano.

1. Reunir os documentos do ano: extratos mensais, Form 1042-S e notas de corretagem.
2. Registrar cada dividendo pelo valor bruto: com a data de pagamento e a cotação de venda do dólar naquela data.
3. Registrar o imposto retido nos Estados Unidos: pela cotação de compra do dólar na data da retenção.
4. Apurar ganhos e perdas das vendas em reais: custo e valor de venda convertidos pelas cotações das respectivas datas.
5. Compensar perdas: as do próprio ano e, em seguida, o saldo de anos anteriores, cada perda uma única vez.
6. Calcular os 15% e deduzir o imposto americano: até o limite do imposto brasileiro sobre cada rendimento.
7. Informar as posições em Bens e Direitos: com custo de aquisição em reais, e lançar os rendimentos na ficha de aplicações financeiras no exterior.
8. Recolher o saldo: no prazo da declaração, em quota única ou parcelado.

Tributação de REITs e o método M4D: onde o imposto entra na análise

REITs costumam reagir aos juros longos americanos, já que competem com a renda fixa por quem busca fluxo recorrente. No método M4D (Mercado em 4 Dimensões), desenvolvido ao longo de mais de 20 anos, essa relação é avaliada na dimensão de fundamentos macro e intermercados, enquanto a dimensão de valoração verifica se o mercado está caro ou barato em relação aos seus fundamentos.

A tributação atua como camada posterior a essa leitura, com um efeito particular para o investidor brasileiro. Juros de Treasuries mantidos diretamente costumam ficar fora da retenção americana, com carga de 15%, como detalha o guia sobre a tributação de Treasuries para pessoa física. O dividendo de um REIT detido diretamente, por sua vez, tende a carregar 30%. Consequentemente, a comparação entre as duas fontes de renda em dólar só faz sentido em base líquida, considerando veículo, câmbio e horizonte.