Quando a holding familiar paga ITBI na integralização de imóveis

A holding familiar costuma ser apresentada como estrutura neutra do ponto de vista tributário no momento de sua formação, sob o argumento de que a Constituição afasta a cobrança do imposto municipal na entrada dos bens. A imunidade existe, no entanto ela é condicionada. Na prática, o ITBI na integralização de imóveis em holding deixa de ser afastado em situações específicas, e o valor cobrado costuma aparecer justamente quando a estrutura já está montada e a escritura pronta para registro.

Este artigo percorre o desenho constitucional da imunidade, as decisões vinculantes que delimitaram seu alcance e, por fim, as cinco situações em que o imposto é efetivamente exigido. Outros temas de estrutura patrimonial estão reunidos na categoria Tributação & Sucessão do blog da Quad Financial.

O que a Constituição garante sobre o ITBI na integralização de imóveis em holding

O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal de 1988 determina que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Existe, portanto, uma ressalva expressa no próprio texto.

A ressalva alcança o adquirente cuja atividade preponderante seja a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Assim sendo, a imunidade não é automática nem incondicionada: ela depende do perfil de receita da pessoa jurídica que recebe o imóvel e, como a jurisprudência consolidou, do valor efetivamente destinado ao capital social.

Os critérios de apuração estão nos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional. A norma considera preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica decorre de venda, locação ou cessão de direitos sobre imóveis. O período de apuração compreende os dois anos anteriores e os dois anos seguintes à aquisição. Contudo, se a pessoa jurídica iniciou suas atividades há menos de dois anos, a verificação recai sobre os três primeiros anos seguintes à transmissão.

Por que o valor que excede o capital social paga ITBI na integralização?

O Supremo Tribunal Federal fixou, no Tema 796 de repercussão geral (RE 796.376/SC, julgado em 5 de agosto de 2020), a tese de que a imunidade prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim sendo, essa é a origem da maior parte das cobranças hoje.

O mecanismo, na prática, é aritmético. Quando um imóvel avaliado em R$ 5 milhões é utilizado para integralizar capital social de R$ 1 milhão, os R$ 4 milhões restantes são registrados como reserva de capital ou ágio. Segundo o Tema 796, essa parcela excedente fica fora da imunidade e, dessa forma, sujeita-se ao ITBI pela alíquota fixada em lei municipal.

A consequência prática é direta: estruturas desenhadas com capital social baixo e reserva de capital elevada, arranjo comum quando se busca reduzir a base do ITCMD em doações futuras de quotas, produzem exatamente a base tributável que a decisão do Supremo autoriza o município a alcançar. Portanto, a economia pretendida em um imposto pode ser anulada pela cobrança de outro logo na constituição da estrutura.

Quando a atividade preponderante derruba a imunidade do ITBI na holding?

A imunidade cai quando mais de 50% da receita operacional da holding, apurada na janela do artigo 37 do CTN, vem de locação, compra e venda ou cessão de direitos sobre imóveis. Na prática, holdings patrimoniais constituídas para administrar imóveis de aluguel enquadram-se com frequência nessa descrição, uma vez que a receita de locação é justamente a hipótese listada na exceção constitucional.

Há controvérsia relevante sobre o alcance dessa ressalva. Parte da doutrina sustenta, com apoio em fundamentos expostos no julgamento do RE 796.376, que a exceção da atividade preponderante se aplicaria apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital. No entanto, esse ponto não foi decidido em tese vinculante, e os municípios seguem exigindo a apuração de receita. Assim, tratar a discussão como resolvida é assumir risco de autuação.

Existe ainda um efeito de calendário pouco considerado. Como a apuração alcança os dois ou três anos seguintes à aquisição, a imunidade concedida no registro é provisória. A saber, se a composição de receita da holding mudar dentro da janela, o município pode lançar o imposto retroativamente, com atualização monetária, conforme prevê o parágrafo 2º do artigo 37 do CTN.

Qual é a base de cálculo do ITBI na integralização de imóveis em holding?

O Superior Tribunal de Justiça definiu, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em fevereiro de 2022), que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU. A decisão, além disso, estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.

Essa presunção só pode ser afastada pelo município mediante processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do CTN, com direito a contraditório. Como resultado, a prática de arbitrar previamente um valor venal de referência e exigir o imposto sobre ele perdeu amparo. O contribuinte, no entanto, precisa sustentar tecnicamente o valor declarado, o que recomenda laudo de avaliação quando o imóvel foge de padrões comparáveis.

Custo histórico ou valor de mercado na integralização

O artigo 23 da Lei nº 9.249/1995, a saber, permite que a pessoa física transfira bens à pessoa jurídica pelo valor constante da declaração de imposto de renda, sem apuração de ganho de capital, ou pelo valor de mercado, hipótese em que a diferença é tributada como ganho de capital.

A escolha tem efeito duplo. Integralizar pelo custo histórico evita o imposto de renda sobre ganho de capital naquele momento e reduz a distância entre o valor dos bens e o capital social, o que diminui a exposição ao Tema 796. Por outro lado, o custo de aquisição mantido na holding permanece baixo, de modo que uma venda futura do imóvel pela pessoa jurídica encontra base tributável maior. Em síntese, a decisão exige projetar o horizonte do ativo, e não apenas o custo do dia da constituição.

Em que momento o ITBI na integralização de imóveis em holding é devido?

O Supremo Tribunal Federal fixou no Tema 1.124 (ARE 1.294.969, julgado em 2021) que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório de imóveis. Contrato, escritura ou promessa, isoladamente, portanto, não caracterizam o fato gerador.

A Emenda Constitucional nº 132/2023 alterou esse desenho ao incluir dispositivo que autoriza a cobrança do imposto no momento da lavratura do instrumento de transmissão, tema que ainda depende de regulamentação em cada município. Dessa forma, o cronograma de desembolso pode ser antecipado em relação ao que a jurisprudência havia consolidado, e o planejamento de caixa da operação precisa considerar essa possibilidade.

Cinco situações em que o ITBI na integralização de imóveis em holding é cobrado

As cobranças concentram-se em um conjunto pequeno e recorrente de hipóteses. A saber:

1. Excesso sobre o capital social. A parcela do valor do imóvel destinada a reserva de capital ou ágio fica fora da imunidade, conforme o Tema 796 do STF.
2. Atividade preponderantemente imobiliária. Receita de locação ou de compra e venda de imóveis superior a 50% da receita operacional na janela do artigo 37 do CTN afasta a imunidade, inclusive de forma retroativa.
3. Divergência de base de cálculo. O município instaura procedimento de arbitramento e sustenta valor de mercado superior ao declarado, ampliando a parcela excedente tributável.
4. Devolução de capital a sócio diverso. A saída do imóvel da holding em favor de sócio diferente daquele que o integralizou é tratada pelos fiscos municipais como transmissão tributável.
5. Reorganizações que transferem imóvel a terceiros. Cisões, permutas entre empresas do grupo e operações societárias que deslocam a titularidade para fora do perímetro original tendem a ser questionadas.

Por outro lado, vale registrar uma hipótese fora do alcance do imposto. A cessão ou doação de quotas da holding aos herdeiros não configura transmissão de bem imóvel e, portanto, não atrai ITBI. Nesse caso o imposto aplicável é o ITCMD estadual, o que é precisamente o efeito buscado por quem estrutura a holding com finalidade sucessória.

Como o custo do ITBI entra na decisão de estruturar a holding familiar?

O ITBI, a saber, é um custo de entrada, incidente uma única vez e conhecido antes da operação. O benefício que justifica a estrutura, por outro lado, é diferido e depende de eventos futuros, entre eles a sucessão, a governança entre herdeiros e a proteção do patrimônio contra litígios. Dessa forma, comparar os dois exige trazer ambos para a mesma régua temporal.

Esse cálculo ganhou peso adicional porque a Emenda Constitucional nº 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em razão do valor da transmissão, o que altera o benefício projetado de estruturas montadas sob a lógica anterior. Assim sendo, planejamentos desenhados há alguns anos merecem revisão à luz das regras vigentes e das leis estaduais em adaptação.

Como observa Tiago Friedrich, CEO da Quad Financial, a estrutura societária é meio, não finalidade: ela precisa ser avaliada dentro do conjunto do patrimônio, ao lado da carteira financeira, da liquidez disponível para custos de transmissão e do horizonte de cada ativo. Na Quad, a gestão dos ativos financeiros segue o método M4D, com 20+ anos de desenvolvimento, enquanto as decisões de estruturação são conduzidas com assessoria jurídica e contábil especializada, uma vez que envolvem legislação municipal e estadual que varia entre praças.

Em síntese, a imunidade do ITBI na integralização de imóveis em holding é real, porém delimitada. Ela protege a parcela do valor destinada ao capital social de uma pessoa jurídica cuja receita não seja preponderantemente imobiliária, apurada em janela que se estende por anos após o registro. Fora desse perímetro, o imposto é devido, e ignorá-lo transforma uma economia projetada em custo não provisionado.

Perguntas frequentes

Holding familiar paga ITBI na integralização de imóveis?

Em regra não, porque a Constituição afasta o imposto na transmissão de bens para realização de capital. A imunidade, no entanto, é condicionada: não alcança o valor que exceder o capital social integralizado nem a pessoa jurídica cuja atividade preponderante seja imobiliária.

O que o Tema 796 do STF decidiu sobre ITBI e capital social?

O Supremo fixou em 2020, no RE 796.376/SC, que a imunidade do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A parcela lançada como reserva de capital ou ágio, portanto, é tributável.

Holding de locação de imóveis perde a imunidade do ITBI?

Pelo artigo 37 do CTN, perde quando mais de 50% da receita operacional decorre de locação, venda ou cessão de direitos sobre imóveis, apurada nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, ou nos três primeiros anos se a empresa tiver menos de dois anos de atividade.

Qual é a base de cálculo do ITBI na integralização de imóveis em holding?

É o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU, conforme o Tema 1.113 do STJ. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade e só pode ser afastado por processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do CTN.

Transferir quotas da holding para os filhos gera ITBI?

Não. A cessão ou doação de quotas transmite participação societária, e não bem imóvel, de modo que o imposto municipal não incide. A operação atrai o ITCMD estadual, cuja progressividade em razão do valor tornou-se obrigatória com a Emenda Constitucional nº 132/2023.

Quando o ITBI passa a ser exigível na constituição da holding?

Pelo Tema 1.124 do STF, o fato gerador ocorre com o registro da transmissão no cartório de imóveis, não na escritura. A Emenda Constitucional nº 132/2023, contudo, autorizou a cobrança já na lavratura do instrumento, medida que depende de regulamentação municipal.